Cómo escriturar una finca rústica en Galicia: qué necesitas, cuánto cuesta y qué pasa si no tienes escritura

Tu finca no tiene escritura. No es raro: en Galicia, miles de fincas se han transmitido durante generaciones de padres a hijos sin pasar jamás por un notario. Se heredaba "de palabra", se repartían las parcelas por costumbre y todo el mundo sabía qué era de quién.

Hasta que alguien quiere vender. O se muere el último que sabía la historia. O llega una carta de la Xunta. Y entonces descubres que sin escritura no puedes hacer prácticamente nada.

¿Qué es la escritura de una finca?

La escritura pública es un documento otorgado ante notario que acredita un acto jurídico — en este caso, que eres el propietario de una finca. Es el "título" que te permite:

• Inscribir la finca en el Registro de la Propiedad
• Venderla legalmente
• Hipotecarla (si la necesitas como garantía)
• Demostrar tu propiedad frente a terceros

Sin escritura, la finca puede estar en el Catastro a tu nombre (o al de tu abuelo), pero no tienes un título de propiedad oponible a terceros.

Caso 1: Tienes la finca heredada pero sin escritura

Es el caso más habitual. Tu padre o tu abuelo tenían la finca, fallecieron, y nadie hizo la escritura de herencia. Para escriturar necesitas:

Documentos necesarios

1. Certificado de defunción del fallecido (se pide en el Registro Civil)
2. Certificado de últimas voluntades (se pide al Ministerio de Justicia, 3,83 €)
3. Testamento (si lo hay) — lo obtiene el notario con el certificado de últimas voluntades
4. Certificado de seguros de vida (obligatorio aunque no haya seguro)
5. DNI de todos los herederos
6. Referencia catastral de las fincas (se obtiene en la Sede Electrónica del Catastro)
7. Nota simple del Registro (si la finca está inscrita — 9 €)
8. Último recibo del IBI de cada finca

El proceso

1. Vas al notario con todos los documentos
2. El notario redacta la escritura de adjudicación de herencia
3. Todos los herederos firman (o dan poder notarial a uno de ellos)
4. Se liquida el Impuesto de Sucesiones en la Xunta (en Galicia, con bonificación del 99% entre familiares directos)
5. Se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad para inscribir

¿Cuánto cuesta?

Concepto	Coste
Notaría (escritura de herencia)	400 – 1.200 € (según número de fincas y herederos)
Impuesto de Sucesiones	Bonificado al 99% entre familiares directos
Registro de la Propiedad	100 – 400 €
Gestión (si usas gestoría)	200 – 500 €

Total orientativo: 700 – 2.100 € para una herencia con varias fincas.

Caso 2: No hay ningún título previo (ni escritura ni herencia)

Si la finca nunca ha tenido escritura — ni del actual propietario ni de los anteriores — el camino es más complejo. Necesitas crear un "título" desde cero. Hay dos vías:

Acta de notoriedad

El notario recibe declaraciones de testigos (vecinos, familiares) que acreditan que tú (o tu familia) habéis poseído la finca de forma pública, pacífica e ininterrumpida durante al menos 30 años.

• Coste: 800 – 2.500 €
• Plazo: 2 – 6 meses
• Ventaja: Es más rápido que el expediente de dominio
• Límite: Desde 2015, el acta de notoriedad ya no sirve por sí sola para inmatricular (primera inscripción en el Registro). Necesitas complementarla con un expediente de dominio notarial

Expediente de dominio notarial

Es el procedimiento más completo. El notario abre un expediente, notifica a posibles interesados, publica edictos y, si nadie se opone en 2 meses, emite un acta que sirve como título para inscribir.

• Coste: 1.500 – 3.500 €
• Plazo: 4 – 8 meses
• Ventaja: Sirve directamente para inmatricular en el Registro

Caso 3: Tienes la finca comprada pero solo con contrato privado

En Galicia rural, muchas compraventas de fincas se hicieron con un "papelito" — un contrato privado firmado entre comprador y vendedor, sin notario. Ese contrato es válido entre las partes, pero no es una escritura pública.

Para convertirlo en escritura, necesitas que el vendedor (o sus herederos) vaya al notario contigo a "elevar a público" el contrato privado. Si el vendedor ha fallecido y los herederos no colaboran, puedes acudir al juzgado para que dicte una sentencia que sustituya la firma del vendedor.

¿Qué pasa si no escrituro?

No escriturar no es ilegal. Pero tiene consecuencias prácticas graves:

1. No puedes vender con seguridad jurídica (un comprador serio exigirá escritura)
2. No puedes inscribir en el Registro de la Propiedad
3. No estás protegido frente a terceros que reclamen la finca
4. No puedes hipotecar ni usar la finca como garantía
5. Si alguien la ocupa o la usurpa, demostrar tu propiedad es más difícil

Además, con el tiempo el problema se agrava: cada generación que pasa sin escriturar añade un eslabón más a la cadena de herencias pendientes.

¿Puedo escriturar si vivo fuera de Galicia?

Sí. Hay dos opciones:

1. Poder notarial: Das poder a un familiar, abogado o gestor en Galicia para que firme en tu nombre. El poder se otorga ante cualquier notario de España (o del consulado si estás en el extranjero). Coste: 50 – 150 €.

2. Firma telemática: Algunos notarios permiten firmar por videoconferencia (desde la reforma de 2023), aunque la disponibilidad varía.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda escriturar una finca?

Si tienes todos los documentos: 2 – 4 semanas. Si hay que hacer acta de notoriedad o expediente de dominio: 3 – 8 meses.

¿Necesito escriturar todas las fincas de una herencia a la vez?

No es obligatorio, pero es mucho más barato hacerlo todo junto. El notario cobra menos por finca cuando se escrituran varias en el mismo acto.

¿Puedo escriturar una finca que no está en el Catastro?

Primero necesitas darla de alta en el Catastro (declaración catastral). Una vez que tiene referencia catastral, puedes escriturar.