Las ventas de madera "al BULTO" en Galicia

Un propietario forestal para vender un lote de árboles tiene básicamente dos opciones. Vender ‘a bulto’,  sin saber la cantidad y calidad de la madera que pone en el mercado, o vender con un sistema que garantice un pago ajustado a las características del lote que tiene en el monte. 

La venta ‘a bulto’ es una práctica muy afincada en Galicia, pero asociaciones forestales y una parte de las empresas transformadoras, caso de Ence, se esfuerzan en los últimos años por avanzar hacia una mayor transparencia del mercado.

“En Galicia hay una cultura de que quien determina la cantidad de madera que hay en el monte y lo que vale es el comprador, no el vendedor. Habrá compradores fiables y menos fiables, pero desde un punto de vista técnico, siempre aconsejamos que el vendedor no actúe a ciegas. Debe tener una idea del valor de la madera o vender negociando un precio por tonelada según calidades”, recomienda Xosé Covelo, responsable de comercialización de madera de Selga, una empresa ligada a la Asociación Forestal de Galicia.

Venta por tonelada

Con el sistema de venta por tonelada, el pago se realiza en función de la pesada de los camiones que entran en las empresas receptoras de la madera. “Es el sistema más sencillo y beneficioso para el propietario” -valora el secretario general de la Asociación Sectorial Forestal Galega (Asefoga), Jacobo Feijoo-. “La comercialización por peso exige que el propietario controle el número de camiones que salen del monte, a fin de evitar posibles engaños. Con esa precaución, es más complicado que haya problemas, ya que puede hacerse un cálculo de las toneladas y buscar maneras de contrastar los datos. La venta por tonelada es el sistema que más se emplea en el resto de España. La venta ‘a bulto’ generalizada sólo la tenemos en Galicia”, destaca Feijoo.

Valoración previa.

La clasificación de la madera por calidades en cargadero, antes de su transporte, es otra de los consejos de los colectivos de propietarios en el caso de optar por la venta por tonelada, con precios diferenciados en función de la especie, de la calidad y del destino industrial de la madera.

Otra alternativa que también aporta mayor seguridad para el propietario que la venta ‘a bulto’ es la comercialización de la madera con una valoración previa de un técnico, un sistema que le puede compensar al propietario a partir de volúmenes medios de madera, ya que la valoración, en la que se miden diámetros y alturas de los árboles a vender, genera un coste añadido.

“Si el propietario tiene conocimiento de lo que está vendiendo, puede negociar mejor su venta”, explica Xosé Covelo, de la Asociación Forestal de Galicia. “Tuvimos recientemente el caso de un socio al que le hicieron una oferta de 3.000 euros por un lote de pinos. Tras nuestra valoración, vendió ese lote por 5.000 euros. Es cierto que la valoración le supuso un coste de unos 500 o 600 euros, pero aun así, sacó un beneficio añadido de unos 1.400-1.500 euros en relación a la oferta inicial".

Como poner precio a un terreno o finca

Poner precio a un solar, terreno, finca o monte no es tan sencillo como poner precio a una casa o a un piso. Influye en el precio el tipo de terreno, donde esá situado, si tiene o no arboles, que tipo de arboles, ...

Con lo cual, lo primero que hay que hacer es mirar el Plan General del municipio y buscar la parcela. Generalmente, el Plan General dividirá el municipio en 3 grandes zonas: Urbana, Urbanizable y Rústica.

- Si la parcela está en la zona Rústica ya no se podría construir nada, es decir, no es un solar, sino unterreno o una finca. Estas parcelas rústicas valen mucho menos que los solares, en función de los cultivos que nos permitan plantar.

- Si la parcela está en zona Urbanizable, no se puede edificar directamente, pues primero habría que hacer un Plan Parcial. Para un usuario pequeño que quiera construirse su casita unifamiliar esto no es posible, luego la parcela, en principio, valdrá menos que en suelo Urbano. Puede haber excepciones especulativas si se prevé un futuro desarrollo de la zona, pero lo mejor es esperar a vender el terreno cuando ya sea Urbano.

- Llamamos propiamente Solar a una parcela que está en zona Urbana y por tanto es edificable. Dentro de esta zona Urbana, a su vez, el Plan General dividirá el territorio en diferentes Ordenanzas. CadaOrdenanza permitirá una Edificabilidad y unos Usos diferentes. La Edificabilidad es la superficie total construida que se permite en el solar, y se expresa en m2/m2. Por ejemplo un solar de 100 m2 con una edificabilidad de 3 m2/m2 permitirá 3 x 100 = 300 m2 construidos.

Entonces, ¿valorar un solar es más difícil que valorar un edificio? La respuesta es sí, mucho más. Porque además de valorar el posible edificio, tenemos que poner precio a su construcción y tener muy en cuenta el planeamiento vigente. En un piso, si tú sabes el valor del piso de al lado, haciendo una regla de tres con las superficies de ambos te puedes hacer una idea aproximada del valor del tuyo. En un solar esto no sirve en absoluto. La cuestión clave es que en un terreno lo que importa no es la superficie bruta del solar, sino la superficie máxima que se podría construir en él. Por ejemplo, en una finca de 100 m2 en el que se puedan construir bajo más 3 plantas, la superficie edificable sería 400 m2.

Y, ¿qué técnico puede valorar un terreno, finca o monte? Pues debido a que para valorar una propiedad hay que dominar disciplinas urbanísticas, agricolas y tecnicas, el técnico sin duda más cualificado es un Ingeniero Agronomo o Agricola si se trata de fincas rusticas o montes o terrenos para agricultura y un Arquitecto si se trata de parcelas para edificacion y urbanizables.  Ahora bien, si hablamos de un terreno Rústico, el técnico más cualificado es un ingeniero de la especialidad más cercana al tipo de plantación. Por ejemplo un ingeniero agrónomo para terrenos con cultivos, un ingeniero forestal para terrenos forestales, etc.

Si vas a comprar un solar, sin duda merece la pena pedir una valoración a un experto. El valor del solar puede superar con creces el valor de la construcción y es muy importante saber que expectativas tiene dicho solar. Por tanto, gastarse 400 € o 500 € en una tasación si nos vamos a gastar 100.000 € en la compra de un solar es algo que nos puede ahorrar mucho dinero. Igualmente ocurre con el vendedor del solar, pues podría malvender su solar a causa de una valoración incorrecta.