Como buscar un terreno, finca o monte.

Para buscar y localizar terrenos o fincas en Galicia es necesario saber manejar el catastro, buscar en los registros y saber interpretar las escrituras y los planos antiguos y modernos.

Cuando se tienen propiedades o fincas y montes de una herencia, y se ha realizado el pago del impuesto correspondientes de sucesiones aportando los datos de las fincas en cuestión, nombre, metros y "valoración" solo falta localizar las propiedades en los planos si los hay o en los registros y catastro pertinentes.

Para poder acabar con los tramites necesarios para dejar todo arreglado o proceder a vender dichos montes y fincas, hace falta asignar a dichas parcela la referencia catastral. Si todo esta como debiera, no seria muy complicado encontrar en el catastro he localizado la mayoria de esas propiedades pero, en Galicia, es más normal que sucedan alguna serie de "inconvenientes" que hagan que el proceso no sea tan rapido como nos gustaría. 

Algunos de estos inconvenientes puede ser, por ejemplo:

- Parcelas en el medio del monte, con las escrituras, pero por supuesto no pone las coordenadas y son dificilmente localizables en el monte. 

- Escrituras ilegibles y/o de dificil interpretacion.

- No conseguir encontrar los propietarios lindantes ni vecinos que sepan del caso por la antiguedad de las compra-ventas o gestiones.

- Que sus propiedades estén siendo usufructuadas por vecinos con o sin permiso.

- Dificultad fisica para delimitar las parcelas,...

¿Que se puedo hacer en estos casos? ¿Podria encontrarlas usando un GPS? ¿Como se usa eso del Sigpac? Obviamente todo esto si se puede hacer pero se va a tardar mucho menos si son profesionales como nosotros los que ayudamos a realizar estas tareas. 

NO duden en mandarnos un mail a ferradosgalicia@gmail.com para consultar sus dudas y hacernos llegar su situacion. Estaremos encantados de ayudarle.

Precio del Ferrado de monte en Galicia

Lo primero que deberiamos saber es cuanto mide un ferrado en ese pueblo de Galicia pues, en cada zona, un ferrado tiene medidas diferentes.

El ferrado es una medida tradicional agraria de Galicia que pese a ser originalmente de volumen (el ferrado es un recipiente de madera) pasó a ser utilizada como medida de de superficie ("cuanta área produce el grano suficiente para llenar el ferrado")

Esta claro que en función de la productividad la superficie necesaria será distinta. Por ello, fueron establecidos factores de referencia para distintas zonas que acabaron convergiendo en valores de referencia para cada parroquia y más tarde valores de referencia por concello.

El Ferrado es una medida de volumen que existe en Galicia y que se corresponde con los metros cuadrados de terreno que hacen falta para llenar el ferrado de madera, de trigo. Sirvió en épocas pasadas como un indicador de la calidad de los terrenos destinados a cultivo, de forma que a mayor cantidad de metros cuadrados que tenga un ferrado menor productividad del terreno. El ferrado tiene varias submedidas como son la cuenca (1/12 de ferrado) y el cuartillo (1/24 de ferrado).

Un ferrado mide de media 500 m2 en Galicia pero hay variaciones según las zonas, debidas a que no en todos los lados la tierra producia igual  para conseguir fanegas de trigo o otra semilla. Generalemte  el ferrado aumenta por ejemplo por las zonas de Lugo o Orense hasta 630m2 ya que se necesita mas extension para alcanzar una determinada cantidad de fanegas (producción). 

Como vender mi terreno desde America

Hacemos gestiones de emigrantes gallegos y de herencias de descendientes nacidos en Argentina, Venezuela, Uruguay, Brasil o Estados Unidos.  

Son muchos los emigrantes gallegos que dejaron aqui sus casas, terrenos y sus familias. Tambien son muchos los hijos y nietos de emigrantes que han heredado terrenos y no pueden venir a reclamarlos o a gestionarlos. Nosotros lo hacemos por ustedes. Localizamos esas propiedades heredadas, gestinamos los tramites con las administraciones y la Xunta de Galicia asi como con los concellos. Emitimos informes oportunos y buscamos las mejores soluciones para nuestros clientes.

Su usted tiene un terreno en herencia, le ayudamos a gestionarlo y venderlo si es necesario. Realizamos todas las gestiones y tramites necesarios para sacarle el mayor partido posible. Localizamos su fincas y terrenos en las diversas zonas, provincias y pueblos de Galicia. También podemos vender la madera de la finca si la tiene.

Nuestro consejo es que cuanto mas tarde en iniciar gestiones y tramites, más dificil será resolver la situación. Desde nuestra empresa le ayudamos a realizar este tipo de gestiones complicadas y a veces prolongadas en exceso en el tiempo.

Mandenos mail ahora mismo explicando su caso a ferradosgalicia@gmail.com y sin ningun tipo de compromiso estudiaremos el punto de partida de su caso.

Una vez analizada la situación le plantearemos diversas opciones para poder llevar a buen termino sus propositos. Estaremos encantados de ayudarle de resolver sus dudas y gestionar sus consultas

Mail.- ferradosgalicia@gmail.com

Titular de un monte, finca o terreno en Galicia

Es titular catastral la persona natural y jurídica dada de alta en el Catastro Inmobiliario por ostentar, sobre la totalidad o parte de un bien inmueble, la titularidad de alguno de los derechos que tiene sobre el mismo.

Estos derechos pueden ser:

- Derecho de propiedad plena o menos plena.

- Concesión administrativa sobre el bien inmueble o sobre los servicios públicos al que se halle afecto.

- Derecho real de superficie.

- Derecho real de usufructo.

Cuando la plena propiedad de los bienes inmuebles o alguno de los derechos anteriores pertenezca en proindiviso a una pluralidad de personas, la titularidad en el Catastro se atribuye a la comunidad constituida por todas ellas, haciendo constar la denominación que resulte de su identificación fiscal o, en su defecto, en forma suficientemente descriptiva. En este caso, son titulares catastrales cada uno de los comuneros, miembros o partícipes de las mencionadas entidades por su respectiva cuota de participación.

Cuando alguno de los derechos anteriores sea común a los dos cónyuges, conforme a las disposiciones o pactos reguladores del correspondiente régimen económico matrimonial, la titularidad en el catastro corresponderá a ambos y se atribuirá por mitad a cada uno de ellos, salvo que se justifique otra cuota de participación.

No tiene la consideración de titular catastral, pero constará en el Catastro a los exclusivos efectos de información respecto de las imputaciones de rentas inmobiliarias en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), quien ostente sobre los inmuebles un derecho real de disfrute sometido a dicha imputación.

Las ventas de madera "al BULTO" en Galicia

Un propietario forestal para vender un lote de árboles tiene básicamente dos opciones. Vender ‘a bulto’,  sin saber la cantidad y calidad de la madera que pone en el mercado, o vender con un sistema que garantice un pago ajustado a las características del lote que tiene en el monte. 

La venta ‘a bulto’ es una práctica muy afincada en Galicia, pero asociaciones forestales y una parte de las empresas transformadoras, caso de Ence, se esfuerzan en los últimos años por avanzar hacia una mayor transparencia del mercado.

“En Galicia hay una cultura de que quien determina la cantidad de madera que hay en el monte y lo que vale es el comprador, no el vendedor. Habrá compradores fiables y menos fiables, pero desde un punto de vista técnico, siempre aconsejamos que el vendedor no actúe a ciegas. Debe tener una idea del valor de la madera o vender negociando un precio por tonelada según calidades”, recomienda Xosé Covelo, responsable de comercialización de madera de Selga, una empresa ligada a la Asociación Forestal de Galicia.

Venta por tonelada

Con el sistema de venta por tonelada, el pago se realiza en función de la pesada de los camiones que entran en las empresas receptoras de la madera. “Es el sistema más sencillo y beneficioso para el propietario” -valora el secretario general de la Asociación Sectorial Forestal Galega (Asefoga), Jacobo Feijoo-. “La comercialización por peso exige que el propietario controle el número de camiones que salen del monte, a fin de evitar posibles engaños. Con esa precaución, es más complicado que haya problemas, ya que puede hacerse un cálculo de las toneladas y buscar maneras de contrastar los datos. La venta por tonelada es el sistema que más se emplea en el resto de España. La venta ‘a bulto’ generalizada sólo la tenemos en Galicia”, destaca Feijoo.

Valoración previa.

La clasificación de la madera por calidades en cargadero, antes de su transporte, es otra de los consejos de los colectivos de propietarios en el caso de optar por la venta por tonelada, con precios diferenciados en función de la especie, de la calidad y del destino industrial de la madera.

Otra alternativa que también aporta mayor seguridad para el propietario que la venta ‘a bulto’ es la comercialización de la madera con una valoración previa de un técnico, un sistema que le puede compensar al propietario a partir de volúmenes medios de madera, ya que la valoración, en la que se miden diámetros y alturas de los árboles a vender, genera un coste añadido.

“Si el propietario tiene conocimiento de lo que está vendiendo, puede negociar mejor su venta”, explica Xosé Covelo, de la Asociación Forestal de Galicia. “Tuvimos recientemente el caso de un socio al que le hicieron una oferta de 3.000 euros por un lote de pinos. Tras nuestra valoración, vendió ese lote por 5.000 euros. Es cierto que la valoración le supuso un coste de unos 500 o 600 euros, pero aun así, sacó un beneficio añadido de unos 1.400-1.500 euros en relación a la oferta inicial".

Como poner precio a un terreno o finca

Poner precio a un solar, terreno, finca o monte no es tan sencillo como poner precio a una casa o a un piso. Influye en el precio el tipo de terreno, donde esá situado, si tiene o no arboles, que tipo de arboles, ...

Con lo cual, lo primero que hay que hacer es mirar el Plan General del municipio y buscar la parcela. Generalmente, el Plan General dividirá el municipio en 3 grandes zonas: Urbana, Urbanizable y Rústica.

- Si la parcela está en la zona Rústica ya no se podría construir nada, es decir, no es un solar, sino unterreno o una finca. Estas parcelas rústicas valen mucho menos que los solares, en función de los cultivos que nos permitan plantar.

- Si la parcela está en zona Urbanizable, no se puede edificar directamente, pues primero habría que hacer un Plan Parcial. Para un usuario pequeño que quiera construirse su casita unifamiliar esto no es posible, luego la parcela, en principio, valdrá menos que en suelo Urbano. Puede haber excepciones especulativas si se prevé un futuro desarrollo de la zona, pero lo mejor es esperar a vender el terreno cuando ya sea Urbano.

- Llamamos propiamente Solar a una parcela que está en zona Urbana y por tanto es edificable. Dentro de esta zona Urbana, a su vez, el Plan General dividirá el territorio en diferentes Ordenanzas. CadaOrdenanza permitirá una Edificabilidad y unos Usos diferentes. La Edificabilidad es la superficie total construida que se permite en el solar, y se expresa en m2/m2. Por ejemplo un solar de 100 m2 con una edificabilidad de 3 m2/m2 permitirá 3 x 100 = 300 m2 construidos.

Entonces, ¿valorar un solar es más difícil que valorar un edificio? La respuesta es sí, mucho más. Porque además de valorar el posible edificio, tenemos que poner precio a su construcción y tener muy en cuenta el planeamiento vigente. En un piso, si tú sabes el valor del piso de al lado, haciendo una regla de tres con las superficies de ambos te puedes hacer una idea aproximada del valor del tuyo. En un solar esto no sirve en absoluto. La cuestión clave es que en un terreno lo que importa no es la superficie bruta del solar, sino la superficie máxima que se podría construir en él. Por ejemplo, en una finca de 100 m2 en el que se puedan construir bajo más 3 plantas, la superficie edificable sería 400 m2.

Y, ¿qué técnico puede valorar un terreno, finca o monte? Pues debido a que para valorar una propiedad hay que dominar disciplinas urbanísticas, agricolas y tecnicas, el técnico sin duda más cualificado es un Ingeniero Agronomo o Agricola si se trata de fincas rusticas o montes o terrenos para agricultura y un Arquitecto si se trata de parcelas para edificacion y urbanizables.  Ahora bien, si hablamos de un terreno Rústico, el técnico más cualificado es un ingeniero de la especialidad más cercana al tipo de plantación. Por ejemplo un ingeniero agrónomo para terrenos con cultivos, un ingeniero forestal para terrenos forestales, etc.

Si vas a comprar un solar, sin duda merece la pena pedir una valoración a un experto. El valor del solar puede superar con creces el valor de la construcción y es muy importante saber que expectativas tiene dicho solar. Por tanto, gastarse 400 € o 500 € en una tasación si nos vamos a gastar 100.000 € en la compra de un solar es algo que nos puede ahorrar mucho dinero. Igualmente ocurre con el vendedor del solar, pues podría malvender su solar a causa de una valoración incorrecta.