¿Quién carga con los gastos de compra-venta?

Por regla general, todos los gastos que se originan en una compraventa corren por cuenta del comprador (Notaría, Registro de la Propiedad...) excepto la plusvalía que lo es por la parte del vendedor.

En esta materia rige lo que las partes pacten. En defecto de pacto, el comprador habría de soportar los gastos de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, otorgamiento y primera copia de la escritura, así como los de Registro de la Propiedad. El resto sería de cuenta del vendedor, pero esto se puede modificar por pacto entre las partes.

Dependerá de la comunidad autónoma y de las costumbres, pero lo que suele ser es que el comprador paga los gastos de la notaría y del registro de la propiedad, porque se hace con esa propiedad, también paga el impuesto autonómico sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (que es sobre un 1%).

Sobre la plusvalía, que grava el beneficio que obtiene el vendedor desde que compra hasta que vende, ese impuesto tiene que pagarlo el vendedor, pero en Galicia por ejemplo, es costumbre que se lo carguen al que compra.

Más gastos,... en la declaración de la renta del año siguiente, por la ganancia,.. es tema aparte.

Como buscar un terreno, finca o monte.

Para buscar y localizar terrenos o fincas en Galicia es necesario saber manejar el catastro, buscar en los registros y saber interpretar las escrituras y los planos antiguos y modernos.

Cuando se tienen propiedades o fincas y montes de una herencia, y se ha realizado el pago del impuesto correspondientes de sucesiones aportando los datos de las fincas en cuestión, nombre, metros y "valoración" solo falta localizar las propiedades en los planos si los hay o en los registros y catastro pertinentes.

Para poder acabar con los tramites necesarios para dejar todo arreglado o proceder a vender dichos montes y fincas, hace falta asignar a dichas parcela la referencia catastral. Si todo esta como debiera, no seria muy complicado encontrar en el catastro he localizado la mayoria de esas propiedades pero, en Galicia, es más normal que sucedan alguna serie de "inconvenientes" que hagan que el proceso no sea tan rapido como nos gustaría. 

Algunos de estos inconvenientes puede ser, por ejemplo:

- Parcelas en el medio del monte, con las escrituras, pero por supuesto no pone las coordenadas y son dificilmente localizables en el monte. 

- Escrituras ilegibles y/o de dificil interpretacion.

- No conseguir encontrar los propietarios lindantes ni vecinos que sepan del caso por la antiguedad de las compra-ventas o gestiones.

- Que sus propiedades estén siendo usufructuadas por vecinos con o sin permiso.

- Dificultad fisica para delimitar las parcelas,...

¿Que se puedo hacer en estos casos? ¿Podria encontrarlas usando un GPS? ¿Como se usa eso del Sigpac? Obviamente todo esto si se puede hacer pero se va a tardar mucho menos si son profesionales como nosotros los que ayudamos a realizar estas tareas. 

NO duden en mandarnos un mail a ferradosgalicia@gmail.com para consultar sus dudas y hacernos llegar su situacion. Estaremos encantados de ayudarle.

Precio del Ferrado de monte en Galicia

Lo primero que deberiamos saber es cuanto mide un ferrado en ese pueblo de Galicia pues, en cada zona, un ferrado tiene medidas diferentes.

El ferrado es una medida tradicional agraria de Galicia que pese a ser originalmente de volumen (el ferrado es un recipiente de madera) pasó a ser utilizada como medida de de superficie ("cuanta área produce el grano suficiente para llenar el ferrado")

Esta claro que en función de la productividad la superficie necesaria será distinta. Por ello, fueron establecidos factores de referencia para distintas zonas que acabaron convergiendo en valores de referencia para cada parroquia y más tarde valores de referencia por concello.

El Ferrado es una medida de volumen que existe en Galicia y que se corresponde con los metros cuadrados de terreno que hacen falta para llenar el ferrado de madera, de trigo. Sirvió en épocas pasadas como un indicador de la calidad de los terrenos destinados a cultivo, de forma que a mayor cantidad de metros cuadrados que tenga un ferrado menor productividad del terreno. El ferrado tiene varias submedidas como son la cuenca (1/12 de ferrado) y el cuartillo (1/24 de ferrado).

Un ferrado mide de media 500 m2 en Galicia pero hay variaciones según las zonas, debidas a que no en todos los lados la tierra producia igual  para conseguir fanegas de trigo o otra semilla. Generalemte  el ferrado aumenta por ejemplo por las zonas de Lugo o Orense hasta 630m2 ya que se necesita mas extension para alcanzar una determinada cantidad de fanegas (producción). 

¿Cuanto vale el metro cuadrado rustico en Galicia?

El precio del metro cuadrado de terreno en Galicia oscila mucho dependiendo si es un terreno forestal, una finca rustica o una parcela urbanizable. 

La mejor forma de explicar la diferencia entre el VALOR y el PRECIO de un terreno, monte o finca es poniendo un ejemplo practico. 

Imaginemos heredamos una finca de 1200 metros cuadrados en Lugo y está catalogada como suelo rustico. El dueño de la finca colindante (que también es suelo rustico y de 400 metros cuadrados)  quiere comprarme la mía para tener una extensión mas grande de terreno. El dueño me ha dicho que le ponga un precio pero yo no se cuanto le debo pedir por el terreno puesto que desconozco el precio del metro cuadrado en esta clase de suelo en Lugo y en Galicia en general. Como aclaración decir que la parcela está a las afueras de la ciudad de Lugo, en el rural. Esta a pie de una carretera secundaria, tiene alumbrado publico, alcantarillado, y pasa la red eléctrica.

Ante todo decir que el suelo rustico-forestal vale muy poco en la actualidad y no hay un precio por metro cuadrado estipulado. Se pueden leer cosas en la red pero tampoco se ha de hacer mucho caso. Hay sitios que ponen que el metro cuadrado en suelo rustico sobre 6€, en otros 10€ y hasta 15€ pero cada caso tiene siempre sus particularidades y podemos ponerle un precio pero tambien va a depender mucho del valor que tenga para el que lo quiere. 

Las cosas valen lo que la gente paga por ellas. Esta frase obvia es la que usamos los tasadores que nos dedicamos a valorar fincas, ya sean rústicas o urbanas. En los tiempos que corren nada vale nada, o mejor dicho, poca cosa. El suelo rústico menos aún. El mejor consejo es que cada uno piense cuanto estaría dispuesto a pagar por esa finca. ¿Cuanto vale ese terreno para usted? ¿Que costes tiene para usted en impuestos? ¿Que beneficio le va a sacar a la parcela? Todo ello es interesante valorarlo a la hora de ponerle un precio a la parcela.

En cuanto al valor, depende de tantos factores que es imposible saber lo que vale un terreno sin saber siquiera donde está. No vale igual en Orense que en Coruña o Pontevedra. No vale igual cerca de una población como Sanxenxo o Coruña que en medio de una montaña de Ourense, en la Mariña Lucense o cerca de Santiago de Compostela. 

Lo mas aconsejable es contratar a un tasador que le de una idea del precio de mercado en ese momento en la zona en la que está.

Las ventas de madera "al BULTO" en Galicia

Un propietario forestal para vender un lote de árboles tiene básicamente dos opciones. Vender ‘a bulto’,  sin saber la cantidad y calidad de la madera que pone en el mercado, o vender con un sistema que garantice un pago ajustado a las características del lote que tiene en el monte. 

La venta ‘a bulto’ es una práctica muy afincada en Galicia, pero asociaciones forestales y una parte de las empresas transformadoras, caso de Ence, se esfuerzan en los últimos años por avanzar hacia una mayor transparencia del mercado.

“En Galicia hay una cultura de que quien determina la cantidad de madera que hay en el monte y lo que vale es el comprador, no el vendedor. Habrá compradores fiables y menos fiables, pero desde un punto de vista técnico, siempre aconsejamos que el vendedor no actúe a ciegas. Debe tener una idea del valor de la madera o vender negociando un precio por tonelada según calidades”, recomienda Xosé Covelo, responsable de comercialización de madera de Selga, una empresa ligada a la Asociación Forestal de Galicia.

Venta por tonelada

Con el sistema de venta por tonelada, el pago se realiza en función de la pesada de los camiones que entran en las empresas receptoras de la madera. “Es el sistema más sencillo y beneficioso para el propietario” -valora el secretario general de la Asociación Sectorial Forestal Galega (Asefoga), Jacobo Feijoo-. “La comercialización por peso exige que el propietario controle el número de camiones que salen del monte, a fin de evitar posibles engaños. Con esa precaución, es más complicado que haya problemas, ya que puede hacerse un cálculo de las toneladas y buscar maneras de contrastar los datos. La venta por tonelada es el sistema que más se emplea en el resto de España. La venta ‘a bulto’ generalizada sólo la tenemos en Galicia”, destaca Feijoo.

Valoración previa.

La clasificación de la madera por calidades en cargadero, antes de su transporte, es otra de los consejos de los colectivos de propietarios en el caso de optar por la venta por tonelada, con precios diferenciados en función de la especie, de la calidad y del destino industrial de la madera.

Otra alternativa que también aporta mayor seguridad para el propietario que la venta ‘a bulto’ es la comercialización de la madera con una valoración previa de un técnico, un sistema que le puede compensar al propietario a partir de volúmenes medios de madera, ya que la valoración, en la que se miden diámetros y alturas de los árboles a vender, genera un coste añadido.

“Si el propietario tiene conocimiento de lo que está vendiendo, puede negociar mejor su venta”, explica Xosé Covelo, de la Asociación Forestal de Galicia. “Tuvimos recientemente el caso de un socio al que le hicieron una oferta de 3.000 euros por un lote de pinos. Tras nuestra valoración, vendió ese lote por 5.000 euros. Es cierto que la valoración le supuso un coste de unos 500 o 600 euros, pero aun así, sacó un beneficio añadido de unos 1.400-1.500 euros en relación a la oferta inicial".

Como poner precio a un terreno o finca

Poner precio a un solar, terreno, finca o monte no es tan sencillo como poner precio a una casa o a un piso. Influye en el precio el tipo de terreno, donde esá situado, si tiene o no arboles, que tipo de arboles, ...

Con lo cual, lo primero que hay que hacer es mirar el Plan General del municipio y buscar la parcela. Generalmente, el Plan General dividirá el municipio en 3 grandes zonas: Urbana, Urbanizable y Rústica.

- Si la parcela está en la zona Rústica ya no se podría construir nada, es decir, no es un solar, sino unterreno o una finca. Estas parcelas rústicas valen mucho menos que los solares, en función de los cultivos que nos permitan plantar.

- Si la parcela está en zona Urbanizable, no se puede edificar directamente, pues primero habría que hacer un Plan Parcial. Para un usuario pequeño que quiera construirse su casita unifamiliar esto no es posible, luego la parcela, en principio, valdrá menos que en suelo Urbano. Puede haber excepciones especulativas si se prevé un futuro desarrollo de la zona, pero lo mejor es esperar a vender el terreno cuando ya sea Urbano.

- Llamamos propiamente Solar a una parcela que está en zona Urbana y por tanto es edificable. Dentro de esta zona Urbana, a su vez, el Plan General dividirá el territorio en diferentes Ordenanzas. CadaOrdenanza permitirá una Edificabilidad y unos Usos diferentes. La Edificabilidad es la superficie total construida que se permite en el solar, y se expresa en m2/m2. Por ejemplo un solar de 100 m2 con una edificabilidad de 3 m2/m2 permitirá 3 x 100 = 300 m2 construidos.

Entonces, ¿valorar un solar es más difícil que valorar un edificio? La respuesta es sí, mucho más. Porque además de valorar el posible edificio, tenemos que poner precio a su construcción y tener muy en cuenta el planeamiento vigente. En un piso, si tú sabes el valor del piso de al lado, haciendo una regla de tres con las superficies de ambos te puedes hacer una idea aproximada del valor del tuyo. En un solar esto no sirve en absoluto. La cuestión clave es que en un terreno lo que importa no es la superficie bruta del solar, sino la superficie máxima que se podría construir en él. Por ejemplo, en una finca de 100 m2 en el que se puedan construir bajo más 3 plantas, la superficie edificable sería 400 m2.

Y, ¿qué técnico puede valorar un terreno, finca o monte? Pues debido a que para valorar una propiedad hay que dominar disciplinas urbanísticas, agricolas y tecnicas, el técnico sin duda más cualificado es un Ingeniero Agronomo o Agricola si se trata de fincas rusticas o montes o terrenos para agricultura y un Arquitecto si se trata de parcelas para edificacion y urbanizables.  Ahora bien, si hablamos de un terreno Rústico, el técnico más cualificado es un ingeniero de la especialidad más cercana al tipo de plantación. Por ejemplo un ingeniero agrónomo para terrenos con cultivos, un ingeniero forestal para terrenos forestales, etc.

Si vas a comprar un solar, sin duda merece la pena pedir una valoración a un experto. El valor del solar puede superar con creces el valor de la construcción y es muy importante saber que expectativas tiene dicho solar. Por tanto, gastarse 400 € o 500 € en una tasación si nos vamos a gastar 100.000 € en la compra de un solar es algo que nos puede ahorrar mucho dinero. Igualmente ocurre con el vendedor del solar, pues podría malvender su solar a causa de una valoración incorrecta.