Declaración de obra nueva antigua en Galicia: cómo regularizar una construcción sin licencia

Tienes una casa, un hórreo, un galpón o una nave en tu finca que lleva décadas ahí pero nunca se escrituró. No tiene licencia, no aparece en el Registro de la Propiedad y puede que ni en el Catastro. ¿Se puede regularizar? En muchos casos sí, mediante una declaración de obra nueva antigua (o "por antigüedad"). Aquí te explico cómo funciona en Galicia.

Qué es una declaración de obra nueva antigua

Es un procedimiento notarial que permite inscribir en el Registro de la Propiedad una edificación construida hace tiempo sin licencia de obras. La base legal es el artículo 28.4 de la Ley de Suelo estatal.

No es una legalización urbanística. No te da licencia retroactiva. Lo que hace es permitir que la construcción figure en el Registro como un hecho consumado, porque ha pasado tanto tiempo que ya no se puede actuar contra ella.

Requisitos en Galicia

Para poder hacer una declaración de obra nueva antigua en Galicia necesitas acreditar que:

1. Ha transcurrido el plazo de prescripción de la infracción urbanística — en Galicia, 6 años para infracciones graves y 2 para leves (según la Ley 2/2016 del Suelo de Galicia)
2. No se ha dictado orden de demolición ni expediente de restablecimiento que esté en vigor
3. La edificación no está en suelo especialmente protegido — costas, dominio público, zonas de policía de cauces, etc. En estos suelos no prescribe nunca
4. La edificación está terminada — no vale para obras a medias

Documentación necesaria

Documento	Para qué sirve
Certificado técnico de antigüedad	Un arquitecto o aparejador certifica la fecha aproximada de construcción, descripción y superficie
Certificado catastral descriptivo y gráfico	Demuestra que la construcción ya constaba en Catastro (o se da de alta)
Coordenadas georreferenciadas	Obligatorias desde 2015 para inscripción de edificaciones
Fotografía aérea histórica (opcional)	Ortofotos del PNOA o SIGPAC que muestran la edificación en años anteriores
Certificado municipal	Acredita que no hay expediente de disciplina urbanística en vigor

El certificado del técnico es el documento clave. Debe describir la edificación (superficie construida, número de plantas, materiales, estado) y fechar su construcción con la mayor precisión posible.

El proceso paso a paso

Paso 1: Contratar un técnico

Un arquitecto o arquitecto técnico visita la finca, mide la construcción y emite el certificado de antigüedad con descripción y coordenadas georreferenciadas.

Paso 2: Pedir certificado municipal

Solicita al ayuntamiento un certificado de que no consta expediente de disciplina urbanística contra esa edificación. Plazo: 15–30 días.

Paso 3: Actualizar el Catastro

Si la construcción no figura en el Catastro, hay que declararla (modelo 902N). Si ya figura, verificar que los datos coinciden.

Paso 4: Escritura ante notario

Con toda la documentación, el notario otorga la escritura de declaración de obra nueva por antigüedad. No necesitas licencia de obras — se sustituye por el certificado de antigüedad.

Paso 5: Inscripción en el Registro

El notario envía la escritura al Registro de la Propiedad. El registrador tiene un plazo de 15 días hábiles para calificar e inscribir. Antes de inscribir, notifica al ayuntamiento para que pueda oponerse si hay expediente.

Costes orientativos

Concepto	Importe
Certificado técnico (arquitecto)	400–800 €
Georreferenciación	300–600 €
Certificado municipal	30–50 € (tasa)
Notaría	400–900 €
Registro	200–500 €
AJD (Actos Jurídicos Documentados)	1,5% del valor de la construcción
Total orientativo	1.500–3.500 €

Cuándo NO se puede hacer

Hay casos en los que la declaración de obra nueva antigua no funciona:

• Suelo de dominio público (costas, cauces, vías pecuarias): la infracción no prescribe
• Suelo especialmente protegido (Red Natura, parques naturales): según el grado de protección, puede no prescribir
• Si hay expediente de demolición en vigor: da igual la antigüedad, si hay orden de derribo activa no se puede inscribir
• Edificación no terminada: tiene que estar completa (cubierta, cerramientos)

Diferencia entre declaración de obra nueva y legalización

Concepto	Obra nueva antigua	Legalización
¿Necesita licencia?	No	Sí
¿La obra cumple normativa?	No se comprueba	Sí, debe cumplir
¿Convalida la ilegalidad?	No — solo inscribe un hecho	Sí — la obra pasa a ser legal
¿Se puede ampliar después?	Solo con nueva licencia	Sí, con licencia
Coste	Menor	Mayor (proyecto completo)

Si puedes legalizar, mejor. Pero para muchas construcciones antiguas rurales (hórreos, galpones, casas de aldea), la legalización es impracticable porque no cumplen la normativa actual — y la obra nueva antigua es la única vía.

Preguntas frecuentes

¿Puedo hacer obra nueva antigua de un hórreo o una palloza?

Sí, cualquier construcción que cumpla los requisitos de antigüedad. Los hórreos, pallozas y construcciones etnográficas pueden inscribirse así. Además, muchos tienen protección patrimonial que impide su demolición.

¿Y si el ayuntamiento se opone?

El ayuntamiento tiene 15 días desde la notificación del registrador para oponerse acreditando que hay un expediente de disciplina en vigor. Si no contesta en plazo, el registrador inscribe.

¿Sirve para vender la finca después?

Sí, ese es uno de los principales motivos para hacerlo. Sin la inscripción, la construcción no figura en el Registro y no se puede incluir en la escritura de compraventa. El comprador no querría pagar por algo que legalmente "no existe".