Valor de referencia catastral en Galicia: cómo afecta a la compra de fincas rústicas

Desde 2022, cuando compras una finca rústica en Galicia, Hacienda no te deja valorarla como quieras a efectos fiscales. Existe un nuevo valor mínimo que la administración te impone: el valor de referencia del Catastro. Si compras por debajo de ese valor, pagarás impuestos como si hubieras comprado por encima. Y si no lo conocías antes de cerrar la operación, te llevarás una sorpresa desagradable en la liquidación del ITP.

Vamos a explicarte qué es, cómo funciona, en qué se diferencia del valor catastral de toda la vida y, sobre todo, cómo te afecta como propietario o comprador de fincas rústicas en Galicia.

Qué es el valor de referencia

El valor de referencia es un valor estimado de mercado que el Catastro asigna a cada inmueble de España desde el 1 de enero de 2022, introducido por la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. No sustituye al valor catastral — convive con él, pero tiene una función diferente.

Concepto	Valor catastral	Valor de referencia
Qué es	Valor administrativo para calcular el IBI	Valor de mercado estimado para calcular ITP, AJD y Sucesiones
Quién lo fija	Catastro (ponencias de valores)	Catastro (datos de transacciones reales)
Para qué sirve	Base del IBI	Base mínima del ITP, AJD e Impuesto de Sucesiones
Se puede consultar	Sí, en la Sede Electrónica del Catastro	Sí, desde 2022, en la Sede Electrónica del Catastro
Cuánto suele ser	30-50% del valor de mercado	Teóricamente, el valor de mercado (con un factor de minoración del 10%)

Cómo afecta al ITP cuando compras una finca rústica

Cuando compras una finca rústica de segunda mano (que es casi siempre en Galicia), pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo en Galicia es del 8% sobre la base imponible (con variaciones según el importe).

Antes de 2022, la base imponible era el valor real del inmueble, que en la práctica solía ser el precio de escritura. Si comprabas una finca por 5.000€ y Hacienda consideraba que valía más, tenía que demostrarlo mediante una comprobación de valores (tasación, perito, etc.).

Ahora, con la Ley 11/2021, la base imponible del ITP es el mayor de estos dos valores:

• El precio escriturado (lo que pagaste realmente).
• El valor de referencia del Catastro.

Y aquí está el cambio clave: la carga de la prueba se ha invertido. Antes, si Hacienda quería cobrar más, tenía que demostrar que el valor era superior. Ahora, si el valor de referencia es mayor que el precio de compra, tú tienes que demostrar que el valor de referencia es incorrecto.

Ejemplo práctico

Compras una finca rústica en Ourense por 8.000€ (precio real de mercado en la zona). Pero el valor de referencia del Catastro para esa finca es de 15.000€.

• ITP sobre el precio real: 8.000€ × 8% = 640€
• ITP sobre el valor de referencia: 15.000€ × 8% = 1.200€

Pagas 1.200€, casi el doble. Y si quieres reclamar, eres tú quien tiene que demostrar que la finca vale 8.000€ y no 15.000€.

El problema específico de las fincas rústicas en Galicia

El valor de referencia funciona razonablemente bien para inmuebles urbanos, donde hay muchas transacciones comparables. Pero para fincas rústicas en Galicia, tiene problemas serios:

1. Pocas transacciones de referencia

El valor de referencia se calcula a partir de las compraventas reales registradas en cada zona. En áreas urbanas hay cientos de transacciones al año. En zonas rurales de Galicia interior, puede haber una o dos ventas de fincas rústicas al año en toda una parroquia. Con tan pocos datos, el valor resultante puede ser poco representativo.

2. Heterogeneidad extrema del terreno

Dos fincas colindantes del mismo tamaño pueden tener valores de mercado radicalmente diferentes: una puede tener eucaliptos de 15 años listos para cortar (y valer 20.000€ por la madera) y la otra puede ser matorral impenetrable sin acceso (y no valer ni 2.000€). El valor de referencia no distingue esta realidad. Si necesitas saber cuánto vale realmente tu finca, consulta nuestra guía sobre cómo se tasa un monte en Galicia.

3. Fincas sin valor de referencia asignado

Muchas fincas rústicas en Galicia no tienen valor de referencia porque el Catastro no dispone de datos suficientes para calcularlo. En ese caso, la base imponible del ITP es el precio escriturado (como antes). Pero esto no es algo que puedas dar por hecho — hay que comprobarlo antes de la compra.

Cómo consultar el valor de referencia de una finca

Puedes hacerlo en la Sede Electrónica del Catastro siguiendo estos pasos:

1. Accede con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve.
2. Ve a la sección "Valor de referencia".
3. Introduce la referencia catastral de la finca. Si no la conoces, te explicamos cómo encontrarla en nuestra guía de referencia catastral de fincas en Galicia.
4. El sistema te mostrará el valor de referencia (si existe) o indicará que no se ha determinado para esa parcela.

Hazlo ANTES de comprar, no después. Conocer el valor de referencia antes de cerrar la operación te permite calcular los impuestos reales y negociar el precio en consecuencia.

Cómo impugnar el valor de referencia

Si consideras que el valor de referencia asignado a tu finca es excesivo (cosa muy probable en muchas fincas rústicas de Galicia), tienes dos vías:

Opción 1: Impugnar al liquidar el impuesto

Cuando liquidas el ITP (o el Impuesto de Sucesiones), puedes:

1. Pagar sobre el valor de referencia (para evitar recargos) y al mismo tiempo...
2. Solicitar la rectificación del valor de referencia ante el Catastro, aportando pruebas de que el valor de mercado es inferior.

Las pruebas más útiles:

• Tasación pericial de la finca por un profesional cualificado.
• Comparables de mercado: escrituras de compraventas recientes de fincas similares en la zona.
• Informe técnico sobre el estado real de la finca (sin acceso, sin madera, matorral, pendiente extrema, etc.).

Opción 2: Recurrir la liquidación ante la ATRIGA

Si ya te han liquidado el ITP sobre el valor de referencia y quieres recuperar la diferencia, puedes presentar una reclamación ante la Axencia Tributaria de Galicia (ATRIGA). El plazo es de un mes desde la notificación de la liquidación. Si la ATRIGA desestima, te queda el recurso ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR).

¿Merece la pena impugnar?

Depende de la diferencia. Si el valor de referencia es de 15.000€ y pagaste 8.000€, la diferencia en ITP es de 560€. Si necesitas un tasador (300-600€) y un gestor o abogado para la reclamación (200-500€), el coste puede no compensar.

Pero si compras varias fincas (algo habitual en herencias o en adquisiciones de montes), la diferencia acumulada puede ser significativa. Calcula antes de decidir.

Diferencia entre valor de referencia y valor catastral: por qué importa

Mucha gente confunde estos dos conceptos. Son diferentes y sirven para cosas diferentes:

• El valor catastral es la base del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). Es siempre muy inferior al valor de mercado. Lo explicamos en detalle en nuestro artículo sobre IBI de fincas rústicas en Galicia.
• El valor de referencia es la base mínima del ITP, AJD e Impuesto de Sucesiones. Debería aproximarse al valor de mercado.

Que el valor catastral de tu finca sea de 1.000€ no significa que el valor de referencia sea similar. El valor de referencia puede ser 10 o 20 veces mayor.

Cómo afecta a las herencias

Si heredas fincas rústicas en Galicia, el valor de referencia también es la base mínima del Impuesto de Sucesiones. Aunque en Galicia hay una reducción importante (los primeros 400.000€ están exentos para descendientes directos en la mayoría de los casos), el valor de referencia afecta al cómputo.

Si heredas 20 fincas con un valor de referencia total de 150.000€, esos 150.000€ se suman al resto de bienes de la herencia para calcular si superas o no los umbrales de tributación.

El valor de referencia y las discrepancias Catastro-Registro

Si tu finca tiene discrepancias entre Catastro y Registro (algo habitual en Galicia, como explicamos en nuestro artículo sobre Catastro y escrituras cuando no coinciden en los lindes), el valor de referencia se calcula sobre los datos catastrales. Si el Catastro atribuye a tu finca más superficie de la real, el valor de referencia será proporcionalmente mayor y pagarás más impuestos de los que deberías.

Esto es un motivo más para corregir los errores catastrales cuanto antes. Puedes consultar nuestra guía sobre cómo localizar y medir fincas en Galicia para empezar el proceso.

Resumen práctico: qué hacer antes de comprar una finca rústica

Paso	Acción
1	Consulta el valor de referencia en sedecatastro.gob.es
2	Compara con el precio de compra
3	Si el valor de referencia es mayor, calcula el ITP real (8% sobre el valor de referencia)
4	Negocia el precio de compra teniendo en cuenta la carga fiscal real
5	Si el valor de referencia es claramente excesivo, valora impugnar con tasación pericial
6	Verifica que los datos catastrales (superficie, uso) son correctos

Preguntas frecuentes

¿Todas las fincas rústicas de Galicia tienen valor de referencia?

No. Muchas fincas rústicas, especialmente las de interior o zonas con muy pocas transacciones, no tienen valor de referencia asignado. Si tu finca no lo tiene, la base imponible del ITP sigue siendo el valor real declarado (el precio de compra). Puedes comprobarlo gratuitamente en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral.

¿El valor de referencia afecta al IBI que pago cada año?

No. El IBI se sigue calculando sobre el valor catastral, que es diferente y mucho más bajo. El valor de referencia solo afecta a los impuestos que se pagan en el momento de una transmisión (compraventa, herencia, donación): ITP, AJD e Impuesto de Sucesiones.

¿Puedo pedir que bajen el valor de referencia de mi finca antes de venderla?

No directamente. El valor de referencia lo fija el Catastro de forma automática y se actualiza anualmente. No hay un procedimiento para solicitar su reducción de forma preventiva. Solo puedes impugnarlo en el momento en que tengas que liquidar un impuesto basado en él. Lo que sí puedes hacer es corregir los datos catastrales erróneos (superficie, uso del suelo) que puedan estar inflando el valor.

¿Qué pasa si compro una finca rústica a un familiar por un precio simbólico?

Si compras una finca a un familiar por 1.000€ y el valor de referencia es de 20.000€, pagarás ITP sobre 20.000€. Y además, Hacienda podría considerar que la diferencia entre el precio pagado y el valor de referencia es una donación encubierta, con las consecuencias fiscales correspondientes (Impuesto de Donaciones). En estos casos, suele ser más eficiente formalizar directamente como donación y aprovechar las reducciones del Impuesto de Sucesiones y Donaciones de Galicia.

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Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni profesional. Las cifras, plazos y normativas pueden variar. Consulta con un profesional antes de tomar decisiones sobre tu situación concreta.