Heredé una finca y quiero venderla ya: impuestos, plusvalía y lo que te va a costar

Acabas de heredar una finca en Galicia y lo tienes claro: quieres venderla. No la necesitas, no vives allí, y cada año te llega el IBI y la amenaza de multa por no limpiar. El problema es que entre el Impuesto de Sucesiones, la plusvalía y el IRPF, la factura fiscal puede comerse una parte importante de lo que cobres. Te explicamos cuánto te va a costar, paso a paso. Consulta también nuestra guía completa de compra-venta de terrenos en Galicia y la guía de herencias de montes en Galicia.

Los 3 impuestos que vas a pagar (y en qué orden)

1. Impuesto de Sucesiones y Donaciones (al heredar)

Es el primer impuesto que aparece, antes incluso de vender. Lo pagas por recibir la herencia.

En Galicia hay bonificaciones importantes para familiares directos:

• Grupo I (hijos menores de 21 años): Reducción de 1.000.000€ + 100.000€ por cada año menos de 21.
• Grupo II (hijos mayores de 21, cónyuge, padres): Reducción de 1.000.000€.
• Grupo III (hermanos, tíos, sobrinos): Reducción de solo 8.000€.
• Grupo IV (primos, extraños): Sin reducción.

En la práctica, para fincas rústicas de valor moderado (menos de 400.000€), los hijos y el cónyuge en Galicia apenas pagan Sucesiones gracias a las reducciones. Pero si heredas de un tío o un primo, la factura puede ser significativa.

Plazo para liquidarlo: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable otros 6 meses si lo pides antes de que venzan los primeros 5).

Dato clave: El valor que declares en Sucesiones será tu "valor de adquisición" a efectos de IRPF cuando vendas. Si declaras un valor bajo para pagar menos Sucesiones, pagarás más IRPF al vender. Y viceversa.

2. Plusvalía municipal (al vender)

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Nombre largo, concepto simple: grava la revalorización del suelo desde que lo adquiriste hasta que lo vendes.

Pero atención: Este impuesto solo aplica a suelo urbano. La inmensa mayoría de las fincas rústicas en Galicia están en suelo rústico y, por tanto, no pagan plusvalía municipal.

¿Cómo saber si tu finca es urbana o rústica? Mira el recibo del IBI. Si pone "IBI Rústica", no pagas plusvalía. Si pone "IBI Urbana" (raro para montes y terrenos, pero posible si está cerca de un núcleo), sí la pagas.

Si aplica, desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, puedes elegir el método que te resulte más favorable:

• Método objetivo: Base imponible = Valor catastral del suelo × coeficiente (según años de titularidad).
• Método de plusvalía real: Base imponible = Ganancia real × % que el suelo representa en el valor catastral.

Si vendiste por debajo del valor de adquisición (perdiste dinero), no pagas plusvalía. Tienes que demostrarlo con las escrituras de adquisición y venta.

3. IRPF — Ganancia patrimonial (en tu declaración de la renta)

Este es el impuesto más importante cuando vendes una finca heredada. Grava la diferencia entre lo que "te costó" la finca (valor declarado en la herencia) y lo que cobras por ella.

Cálculo:

Ganancia = Precio de venta − Valor de adquisición − Gastos deducibles

Valor de adquisición = Valor declarado en el Impuesto de Sucesiones + Gastos de la herencia (notaría, registro, gestoría, impuesto de sucesiones pagado).

Gastos deducibles de la venta: Comisión del intermediario, gastos de notaría del vendedor, certificados, mediciones necesarias para la venta.

Tipos impositivos de IRPF sobre ganancias patrimoniales (2026):

Ganancia	Tipo
Hasta 6.000€	19%
De 6.001€ a 50.000€	21%
De 50.001€ a 200.000€	23%
De 200.001€ a 300.000€	27%
Más de 300.000€	28%

Ejemplo real: Heredar y vender un monte en Galicia

Situación: María hereda un monte de 3 hectáreas con eucalipto maduro de su madre en A Coruña. Lo valora en 30.000€ en el Impuesto de Sucesiones. Un año después lo vende por 45.000€.

Impuesto de Sucesiones

• María es hija (Grupo II): Reducción de 1.000.000€.
• Base liquidable: 30.000€ - 1.000.000€ = 0€.
• Paga: 0€ (la reducción absorbe todo).

Plusvalía municipal

• La finca es suelo rústico (IBI Rústica).
• Paga: 0€ (no aplica a rústica).

IRPF

• Precio de venta: 45.000€
• Valor de adquisición: 30.000€ (valor en Sucesiones)
• Gastos de herencia: 1.500€ (notaría + registro + gestoría)
• Gastos de venta: 800€ (notaría + certificados)
• Ganancia patrimonial: 45.000€ - 30.000€ - 1.500€ - 800€ = 12.700€
• IRPF: 6.000€ × 19% + 6.700€ × 21% = 1.140€ + 1.407€ = 2.547€

Factura fiscal total de María: 2.547€ sobre una venta de 45.000€ (5,7%).

Si María hubiera declarado la herencia en 40.000€ (más cercano al valor de mercado), la ganancia habría sido solo 2.700€ y el IRPF unos 513€. Pero habría corrido el riesgo de que Sucesiones le revisara la valoración.

Para más ejemplos prácticos, lee nuestro ejemplo detallado de herencia de un monte en Galicia.

Estrategias legales para reducir la factura

1. Valora correctamente en Sucesiones

El valor que declares en Sucesiones es clave. Si lo declaras bajo:

• Pagas menos Sucesiones (o nada, si eres hijo).
• Pero pagas más IRPF al vender (mayor ganancia).

Si lo declaras alto:

• Puedes pagar algo de Sucesiones (si superas la reducción).
• Pero pagas menos IRPF al vender (menor ganancia).

Para hijos y cónyuge en Galicia, como la reducción de Sucesiones es de 1.000.000€, casi siempre conviene declarar el valor de mercado real (o incluso algo por encima), porque no pagarás Sucesiones pero sí reducirás la ganancia en IRPF.

2. Incluye todos los gastos deducibles

Muchos vendedores olvidan deducir:

• Gastos de la herencia (notaría, registro, gestoría, impuesto pagado).
• Gastos de limpieza o desbroce previos a la venta.
• Mediciones, tasaciones, certificados.
• Comisiones del intermediario.

Cada euro de gasto deducible reduce tu ganancia y, por tanto, tu IRPF.

3. Vende la madera por separado

Si la finca tiene madera valiosa, puedes:

1. Vender la madera primero (tributa como ganancia patrimonial o como actividad económica, según el caso).
2. Vender el terreno después a menor precio (menor ganancia).

Esto puede interesarte si la madera la vas a vender a un maderista y el terreno a otro comprador. Consulta los precios actuales de eucalipto en Galicia antes de decidir.

4. No vendas si no necesitas el dinero

Si no vendes, no pagas IRPF. Y mientras tanto, el valor de adquisición sigue siendo el que declaraste en Sucesiones. Si algún día vendes por un precio más alto, la ganancia será mayor, pero al menos has disfrutado (o explotado) la finca. Evalúa si conviene cortar la madera ahora o esperar.

Plazos que no puedes incumplir

Impuesto	Plazo
Sucesiones	6 meses desde el fallecimiento
Plusvalía municipal	30 días hábiles desde la escritura de venta
IRPF	Declaración del año fiscal en que vendiste (abril-junio del año siguiente)

Si incumples los plazos, hay recargos:

• Hasta 3 meses de retraso: 5% de recargo, sin intereses.
• De 3 a 6 meses: 10%.
• De 6 a 12 meses: 15%.
• Más de 12 meses: 20% + intereses de demora.

Errores que salen carísimos

1. No liquidar Sucesiones en plazo: Aunque no tengas que pagar nada (por las reducciones), tienes que presentar la liquidación. Si no lo haces, no puedes escriturar la herencia ni vender.
2. Declarar un valor ridículamente bajo en Sucesiones: Hacienda puede hacer una comprobación de valores y liquidarte la diferencia con recargo. Además, si luego vendes por mucho más, la ganancia en IRPF será enorme.
3. Olvidar el IRPF: La venta queda registrada en notaría. Hacienda lo sabe. Si no la declaras, te llegará una paralela con recargo y sanción.
4. No pedir factura de los gastos: Sin factura, no puedes deducir gastos. Guarda todo: notaría, registro, gestoría, mediciones, limpieza, comisiones.
5. Vender antes de aceptar la herencia formalmente: Si vendes algo que legalmente no es tuyo todavía (porque no has escriturado la herencia), la venta puede ser anulada.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda todo el proceso desde que heredo hasta que vendo?

Si la herencia es sencilla (testamento claro, un solo heredero, finca escriturada), puedes tener todo listo en 2-4 meses. Si hay complicaciones (sin testamento, herencia desde el extranjero, múltiples herederos, fincas sin escrituras), puede tardar 6-18 meses.

¿Puedo vender mi parte si los otros herederos no quieren vender?

Sí, puedes vender tu cuota indivisa. Es legal, pero en la práctica es difícil encontrar comprador para una fracción de finca. Lee sobre qué hacer cuando heredas a medias y el otro no quiere vender y nuestra guía de proindiviso de montes.

¿Me compensa más donar la finca que heredarla?

Depende del caso. En Galicia, las donaciones entre padres e hijos tienen reducciones similares a las herencias, pero el donante puede tener que pagar IRPF por la ganancia patrimonial (como si vendiera). Consulta con un asesor fiscal antes de decidir.

¿Qué pasa si la finca vale menos de lo que declaré en Sucesiones?

Si vendes por debajo del valor declarado en la herencia, tendrás una pérdida patrimonial en IRPF. No pagas IRPF y puedes compensar esa pérdida con otras ganancias patrimoniales durante los 4 años siguientes.

¿Tengo que pagar a un gestor o puedo hacer los trámites yo mismo?

Puedes hacerlo tú mismo si tienes tiempo y conocimientos. El Impuesto de Sucesiones se presenta en la oficina de la Atriga (Axencia Tributaria de Galicia) o por sede electrónica. El IRPF se declara en Renta Web. Pero si la herencia es compleja o hay dudas sobre valoraciones, un gestor o asesor fiscal te puede ahorrar más de lo que cobra (150€ - 500€ por todo el proceso fiscal).

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Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni profesional. Las cifras, plazos y normativas pueden variar. Consulta con un profesional antes de tomar decisiones sobre tu situación concreta.