Precios de Venta de Terrenos en Galicia

Cuando alquien tiene pensado realizar una venta de una parcela, finca, terreno o monte en Galicia debe saber la calificacion que tiene y una estimacion de su valor en el mercado actual.

El mercado de suelo agrícola en Galicia se caracteriza por el elevado coste de las parcelas -entre 10.000 y 12.000 euros de media por hectárea, que es un precio a los  niveles de Reino Unido- y sobre todo provocado por el escaso movimiento de compraventa de los terrenos en Galicia.

Precio muy alto con relación al resto de España. El precio por hectárea en Galicia es un 50% superior a la media nacional (10.003 euros) y similar al precio de Murcia o Euskadi (entre 15.000 y 16.000€). Sin embargo, es inferior al de Andalucía o Cantabria.

Comparativa con Europa. El precio de una hectárea en la comunidad gallega es una cantidad muy similar a los 17.772 del Reino Unido o de Luxemburgo. 

Tasa de transferencia muy baja. La tasa de transferencia anual, que es el porcentaje que representa la superficie total de las parcelas rústicas objeto de venta-transacción en un año sobre la superficie total, es muy baja en Galicia: un 0,16%. Se compra y vende muy poca tierra al año. La tasa de transferencia es 10 veces inferior a la de países como Italia (1,4%) y muy inferior a la de otras naciones como Lituania (8,4%), Países Bajos (3,1%) o Francia (2,7%).

Desigualdades en Galicia. Hay una diferencia de precios "muy importantes" entre la provincia de Lugo, en la que los valores son más bajos, y el resto de la comunidad. En particular, los precios de la tierra rústica son más elevados en las Rías Baixas y en las siete ciudades, que, según el informe, se deben "a la existencia de expectativas de urbanización".

Diferencias en la tasa de transferencia. También existen diferencias "muy importantes" entre la mitad norte de Galicia, donde se aprecian tasas de transferencias "significativamente mayores", y las provincias de Ourense y Pontevedra donde apenas se registran transacciones. La movilidad de las tierras también es menor en los ayuntamientos más despoblados y en los más urbanizados.

Gran fragmentación. Existe una gran fragmentación en el sistema de propiedad en la comunidad. Hay 11,2 millones de parcelas y 1,6 millones de propietarios. El informe también destaca que el estudio del mercado de tierras está condicionado por esta elevada complejidad del sistema de propiedad. Entre 1990 y 2010 el número de parcelas rústicas se redujo un 30% mientras que el de propietarios se incrementó un 42%.

Menos explotaciones. El número de explotaciones agrarias computadas en los sucesivos censos muestra una reducción continuada desde la década de 1960, que se corresponde con la progresiva desagrarización de la sociedad gallega.

Menos superficie. En los últimos lustros se ha producido en Galicia una pérdida "importante" de superficie agraria útil. Solo en el periodo que va de 1985 a 2005 han desaparecido 145.000 hectáreas de prados y labradío.

Dimensión de las hectáreas que se compran. El tamaño medio de los terrenos que se venden en Galicia es de 0,35 hectáreas, un valor muy similar al tamaño medio del conjunto de las parcelas de la comunidad: 0,25 hectáreas.

Número de dueños. Una de cada diez (12%) parcelas que se vendieron tenía más de un propietario. Los terrenos dedicados al uso agrícola o ganadero son los que se intercambian con más asiduidad.

Desuso. Unas 32.000 hectáreas de tierra que reúnen las condiciones para la producción están actualmente en desuso en la comunidad.

Mismo uso. Casi la mitad (el 48%) de las parcelas que se compraron mantuvieron su uso tras la venta, mientras que el 55% que no tenía ninguno pasó a ser agraria.

Obstáculos. El "principal obstáculo" para la movilización de tierras en la comunidad, "que afecta a gran parte del territorio", es "la ausencia de un sector agrario dinámico que sea demandante" de esas tierras.

INFO en La Opinion Coruña

Pagos y contrato cuando se vende madera

¿Como se si me estan pagando bien la madera que estoy vendiendo? ¿Que tipo de contratos se hacen? ¿Como se realizan los pagos? ¿Se hace factura? ¿Se incluye el IVA?

Se opte por un sistema de venta o por otro, el sector advierte también de la necesidad de prestar atención a la concreción de otras cuestiones fundamentales, como son el tipo de precio negociado, los pagos y el contrato de compra-venta. Se debe tener claro si la oferta recibida es para madera con cáscara o sin cáscara, sobre todo en el eucalipto, si se presupone que el monte cuenta con certificación forestal o no, e incluso si ese precio tiene impuestos añadidos o no.

Antes de proceder a la corta, somos partidarios de la firma de un contrato de compra-venta que recoja el precio de la madera y forma de pago, tratamiento de los restos de las talas o el depósito de fianzas por daños y demas condicionantes. Recomendamos el contrato por escrito, aunque es cierto que por el momento, es dificil y no se utiliza.

La atención a los pagos es otro de los puntos clave a tener en cuenta. Se deben comparar precios y tener la seguridad de que la empresa tenga solvencia. Hay empresas muy serias pero también suele haber casos en el monte de impagos. En el caso de las ventas de madera por lotes o al bulto, es aconsejable que se haga el pago antes de entregarle el permiso de corta al comprador y, por lo tanto, antes de que se entre en el monte a cortar.

¿Cuanto vale el metro cuadrado rustico en Galicia?

El precio del metro cuadrado de terreno en Galicia oscila mucho dependiendo si es un terreno forestal, una finca rustica o una parcela urbanizable. 

La mejor forma de explicar la diferencia entre el VALOR y el PRECIO de un terreno, monte o finca es poniendo un ejemplo practico. 

Imaginemos heredamos una finca de 1200 metros cuadrados en Lugo y está catalogada como suelo rustico. El dueño de la finca colindante (que también es suelo rustico y de 400 metros cuadrados)  quiere comprarme la mía para tener una extensión mas grande de terreno. El dueño me ha dicho que le ponga un precio pero yo no se cuanto le debo pedir por el terreno puesto que desconozco el precio del metro cuadrado en esta clase de suelo en Lugo y en Galicia en general. Como aclaración decir que la parcela está a las afueras de la ciudad de Lugo, en el rural. Esta a pie de una carretera secundaria, tiene alumbrado publico, alcantarillado, y pasa la red eléctrica.

Ante todo decir que el suelo rustico-forestal vale muy poco en la actualidad y no hay un precio por metro cuadrado estipulado. Se pueden leer cosas en la red pero tampoco se ha de hacer mucho caso. Hay sitios que ponen que el metro cuadrado en suelo rustico sobre 6€, en otros 10€ y hasta 15€ pero cada caso tiene siempre sus particularidades y podemos ponerle un precio pero tambien va a depender mucho del valor que tenga para el que lo quiere. 

Las cosas valen lo que la gente paga por ellas. Esta frase obvia es la que usamos los tasadores que nos dedicamos a valorar fincas, ya sean rústicas o urbanas. En los tiempos que corren nada vale nada, o mejor dicho, poca cosa. El suelo rústico menos aún. El mejor consejo es que cada uno piense cuanto estaría dispuesto a pagar por esa finca. ¿Cuanto vale ese terreno para usted? ¿Que costes tiene para usted en impuestos? ¿Que beneficio le va a sacar a la parcela? Todo ello es interesante valorarlo a la hora de ponerle un precio a la parcela.

En cuanto al valor, depende de tantos factores que es imposible saber lo que vale un terreno sin saber siquiera donde está. No vale igual en Orense que en Coruña o Pontevedra. No vale igual cerca de una población como Sanxenxo o Coruña que en medio de una montaña de Ourense, en la Mariña Lucense o cerca de Santiago de Compostela. 

Lo mas aconsejable es contratar a un tasador que le de una idea del precio de mercado en ese momento en la zona en la que está.

Como vender mi terreno desde America

Hacemos gestiones de emigrantes gallegos y de herencias de descendientes nacidos en Argentina, Venezuela, Uruguay, Brasil o Estados Unidos.  

Son muchos los emigrantes gallegos que dejaron aqui sus casas, terrenos y sus familias. Tambien son muchos los hijos y nietos de emigrantes que han heredado terrenos y no pueden venir a reclamarlos o a gestionarlos. Nosotros lo hacemos por ustedes. Localizamos esas propiedades heredadas, gestinamos los tramites con las administraciones y la Xunta de Galicia asi como con los concellos. Emitimos informes oportunos y buscamos las mejores soluciones para nuestros clientes.

Su usted tiene un terreno en herencia, le ayudamos a gestionarlo y venderlo si es necesario. Realizamos todas las gestiones y tramites necesarios para sacarle el mayor partido posible. Localizamos su fincas y terrenos en las diversas zonas, provincias y pueblos de Galicia. También podemos vender la madera de la finca si la tiene.

Nuestro consejo es que cuanto mas tarde en iniciar gestiones y tramites, más dificil será resolver la situación. Desde nuestra empresa le ayudamos a realizar este tipo de gestiones complicadas y a veces prolongadas en exceso en el tiempo.

Mandenos mail ahora mismo explicando su caso a ferradosgalicia@gmail.com y sin ningun tipo de compromiso estudiaremos el punto de partida de su caso.

Una vez analizada la situación le plantearemos diversas opciones para poder llevar a buen termino sus propositos. Estaremos encantados de ayudarle de resolver sus dudas y gestionar sus consultas

Mail.- ferradosgalicia@gmail.com

¿Cual es el precio de un monte en Galicia?

El precio medio del monte en Galicia y Asturias cada vez vale menos donde año a año pierde un valor aproximado de 500 euros por hectárea.

El precio de las fincas de labranza y de monte vuelve a caer en Galicia, por segundo año consecutivo. La cotización media de una hectárea ha bajado más de un 3 %, casi 500 euros menos que el ejercicio anterior. Con esto, Galicia se sitúa, junto con Asturias, como la comunidad autónoma en la que menos se revalorizó el suelo agrícola, durante la última década.  El precio medio de las fincas gallegas es un 20 % más alto que la media del conjunto del país; e incluso en terrenos de labor de secano, Galicia es de las comunidades más caras del estado Español, sobre todo por su agua y productividad.

El precio de la tierra de labradío y forestal sigue bajando y el del prado para trabajos de agricultura sube a un buen ritmo. Ambos tipos de suelo mantienen esa tendencia desde hace años en Galicia. Son datos estimados para la provincia de Pontevedra y aún estando en caída en los últimos años, se mantienen muy por encima de los valores de las otras provincias hasta el punto de casi duplicar el precio de Ourense y casi triplicar el de Lugo en labradío de regadío. Igual situación se produce en el labradío de secano salvo en A Coruña que cotiza más. En Pontevedra supera los 10.500; en Lugo los 8.200 y en Ourense los 9.200, pero el valor de A Coruña es de casi 11.900 euros la hectárea.

Regadío y secano

Donde no hay discusión de precio más elevado es en los prados de regadío y de secano. Las con intensa dedicación a la producción láctea y su alimentación en base a hierba, marcan una necesidad que se refleja en el precio de este tipo de tierra. Así, el prado de regadío en pontevedra puede rondar los 8.000 - 10.000 euros, el doble de precio que en Ourense, cinco mil euros más que el de Lugo y tres más que el de A Coruña.

Pero en el prado de secano el precio mayor y los diferenciales con el resto de provincias aún se manifiestan más claramente. Los pastizales de secano se deprecian aunque son los mas caros de Galicia. En todos los preciso de la tierra, únicamente hay uno que supera a los de la zonas en otras provincias, es el de tierra de labor de secano que se cotiza más en pro los ganaderos de la provincia de A Coruña. La dedicacion láctea comarcal se nota en los elevados precios de los prados.  Hace 5 años una hectárea de labradío se pagaba hasta 4.000 euros más que ahora. Se salvan las tieras y parcelas de tipo viñedo, los cuales pueden llegar a los 20.000 euros de pradera de secano son el valor más alto.

Como poner precio a un terreno o finca

Poner precio a un solar, terreno, finca o monte no es tan sencillo como poner precio a una casa o a un piso. Influye en el precio el tipo de terreno, donde esá situado, si tiene o no arboles, que tipo de arboles, ...

Con lo cual, lo primero que hay que hacer es mirar el Plan General del municipio y buscar la parcela. Generalmente, el Plan General dividirá el municipio en 3 grandes zonas: Urbana, Urbanizable y Rústica.

- Si la parcela está en la zona Rústica ya no se podría construir nada, es decir, no es un solar, sino unterreno o una finca. Estas parcelas rústicas valen mucho menos que los solares, en función de los cultivos que nos permitan plantar.

- Si la parcela está en zona Urbanizable, no se puede edificar directamente, pues primero habría que hacer un Plan Parcial. Para un usuario pequeño que quiera construirse su casita unifamiliar esto no es posible, luego la parcela, en principio, valdrá menos que en suelo Urbano. Puede haber excepciones especulativas si se prevé un futuro desarrollo de la zona, pero lo mejor es esperar a vender el terreno cuando ya sea Urbano.

- Llamamos propiamente Solar a una parcela que está en zona Urbana y por tanto es edificable. Dentro de esta zona Urbana, a su vez, el Plan General dividirá el territorio en diferentes Ordenanzas. CadaOrdenanza permitirá una Edificabilidad y unos Usos diferentes. La Edificabilidad es la superficie total construida que se permite en el solar, y se expresa en m2/m2. Por ejemplo un solar de 100 m2 con una edificabilidad de 3 m2/m2 permitirá 3 x 100 = 300 m2 construidos.

Entonces, ¿valorar un solar es más difícil que valorar un edificio? La respuesta es sí, mucho más. Porque además de valorar el posible edificio, tenemos que poner precio a su construcción y tener muy en cuenta el planeamiento vigente. En un piso, si tú sabes el valor del piso de al lado, haciendo una regla de tres con las superficies de ambos te puedes hacer una idea aproximada del valor del tuyo. En un solar esto no sirve en absoluto. La cuestión clave es que en un terreno lo que importa no es la superficie bruta del solar, sino la superficie máxima que se podría construir en él. Por ejemplo, en una finca de 100 m2 en el que se puedan construir bajo más 3 plantas, la superficie edificable sería 400 m2.

Y, ¿qué técnico puede valorar un terreno, finca o monte? Pues debido a que para valorar una propiedad hay que dominar disciplinas urbanísticas, agricolas y tecnicas, el técnico sin duda más cualificado es un Ingeniero Agronomo o Agricola si se trata de fincas rusticas o montes o terrenos para agricultura y un Arquitecto si se trata de parcelas para edificacion y urbanizables.  Ahora bien, si hablamos de un terreno Rústico, el técnico más cualificado es un ingeniero de la especialidad más cercana al tipo de plantación. Por ejemplo un ingeniero agrónomo para terrenos con cultivos, un ingeniero forestal para terrenos forestales, etc.

Si vas a comprar un solar, sin duda merece la pena pedir una valoración a un experto. El valor del solar puede superar con creces el valor de la construcción y es muy importante saber que expectativas tiene dicho solar. Por tanto, gastarse 400 € o 500 € en una tasación si nos vamos a gastar 100.000 € en la compra de un solar es algo que nos puede ahorrar mucho dinero. Igualmente ocurre con el vendedor del solar, pues podría malvender su solar a causa de una valoración incorrecta.